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房地产长效机制探寻:如何让百姓买得起住得好

经济日报 2017年02月28日 09:53
  房子历来是社会舆论关注的焦点话题之一,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落,是建立房地产市场基础性制度和长效机制的根本目标。只有通过综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,才能真正让老百姓买得起、住得好,实现全体人民住有所居这个目标——

  建立房地产市场基础性制度和长效机制意义重大。住房和城乡建设部部长陈政高认为,长效机制的建立有利于解决房地产现存的矛盾和问题,特别是解决一些深层次的矛盾和问题。有利于抑制房地产泡沫,防止出现大起大落,实现房地产长期稳定健康发展。有利于全体人民住有所居目标的实现。

  对于房地产市场本身而言,还需要完善哪些关系?确立哪些新制度?推进哪些政策出台?近日,记者带着上述问题采访了多位专家学者。

  理清政府和市场关系

  我国自上个世纪末实施货币化分配住房制度改革以来,房地产市场从无到有,不断发展壮大,也在国民经济发展中发挥了重要作用。这期间,政府的“指挥棒”与市场的自由发展如影随形。其中,行政命令对市场的走势有十分重要的影响。这是因为,房价的大起大落对经济发展十分不利,政府调控可以促进房地产市场平稳发展。

  但是,政府的调控措施通常是“短效药”,当市场形势发生变化时,调控效果可能会大打折扣。同时,调控措施需要因地制宜、精准发力,一旦不够精准,可能会“伤及无辜”。

  从长远来看,建立基础性制度和长效机制才是促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。

  国务院发展研究中心市场经济研究所所长王微表示,在房地产市场基础性制度研究和长效机制设计中,应该进一步理清政府和市场的关系。在她看来,在市场制度设计、基本政策安排、土地供应、低收入人群的基本住房的改善,这些都需要更多地发挥政府的作用。但在更大的范围内,包括居民住房条件的改善、租赁市场的发展等,则需要更多发挥市场的作用。

  然而,基础性制度和长效机制建设是一个长期的过程,就当前发展阶段而言,市场调控仍必不可少。住建部有关负责人近日表示,地方政府对楼市调控负主体责任,在出台调控政策时,应该做到因城施策,一城一策,加强监控,提高调控的精准度。

  业内专家认为,清理政府和市场的关系还有一个重要的方面,就是如何摆脱地方政府对土地财政的依赖。当前,土地出让收入仍然是地方财政的重要来源。对于房地产市场的发展而言,地方政府既是参与者又是裁判者,基础性制度和长效机制建设需要对这一情况有一个明确回应。

  构建多层次供应体系

  王微表示,在住房市场体系上,需要加快制度设计,促进多层次、多样化的市场协调发展。过去,大量的市场制度是围绕新建商品住房来设计的,但二手房交易性制度,以及住房租赁市场等相关制度仍然不完善。

  为构建高端有市场,中端有支持,低端有保障的多层次住房供应体系。近年来,我国开展了大规模的保障性安居工程建设,并提出到2020年要基本完成现有城镇棚户区改造任务。此外,随着市场形势的变化,特别是三四线城市库存相对较多的情况下,又适时推进棚改货币化安置,既解决了住房困难群众的安居问题,又消化了过剩的库存。

  同时,随着房地产市场的发展,很多城市的二手房交易量已经超过新建商品住宅交易量。王微表示,随着市场条件的变化,一些制度是否应该随之变化值得研究。过去房地产金融制度的形成,是与促进房地产市场发展相关联。比如房地产预售制,实际上是给房地产开发企业创造了宽松的融资环境。现在我国金融市场越来越发达、融资环境越来越宽松,预售制这样的住房金融制度跟未来发展是不是相适应,有待讨论。

  此外,住房租赁也应该是解决居住问题的重要途径。但我国房屋租赁市场供应主体发育不充分、市场秩序不规范、法规制度不完善等问题仍较为突出。完善二手房交易制度,促进房屋中介的规范发展等,依然任重道远。

  2016年6月份,国务院办公厅发出《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,提出到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系,基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系。

  加快推进住房租赁市场发展,完善相关制度,促进住房租赁市场规范健康发展,也应该是完善房地产市场基础性制度和长效机制的重要内容。

  政策制度有待完善

  新型城镇化是以人为本的城镇化,人们不仅需要住有所居,更期待居住的舒适,享受到更多更好的公共服务。建立基础性制度和长效机制,也必须进一步深化和完善相关领域的体制机制和配套改革,才能最终迎来房地产市场的平稳健康发展。

  王微认为,城市化的发展,会向一些以大型城市为核心的城市群快速集中。2016年房价上涨过程中,除了中心城市的房价上涨以外,中心城市周边的关联城市也会随之上涨,如长三角、珠三角的一些二级城市、三级城市。因此,在城市化发展过程中,不同城市之间,特别是以大型城市为核心的城市群发展,需要在房地产市场方面消除城市的行政地域的限制,给房地产市场创造一个更大的发展空间。

  业内相关专家表示,随着城市群的发展,人口逐渐向最核心的城市周边疏解,不仅能缓解日益严重的大城市病,也能在一定程度上缓解热点城市房价过快上涨的趋势。这需要不断完善周边城市的就业、医疗、教育等基本公共服务。

  对于三四线城市,应该紧密结合以人为核心的新型城镇化发展,继续通过鼓励农民工和农民等群体在城镇购房,让这一群体既进得了城,又住得下来。

  陈政高表示,要增强三四线城市对农业转移人口的吸引力。要想增强吸引力,就必须提高城市的基础设施建设水平,提高公共服务水平。同时,还要提高三四线城市和大城市之间基础设施的互联互通水平,促进公共服务均等化。农民工和农民进城,一定要享受到同等的公共服务,不论是医疗还是教育,这是农民工和农民进城最重要的吸引力,也是政府的重要责任。

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