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2017楼市落定长效机制:具备条件 难以毕其功于一役

时代周报 2017年02月28日 09:46
  不可置否,调控大年2016年,在中国楼市史册上留下了浓墨重彩的一页。

  2017年2月23日上午,住房和城乡建设部(以下简称“住建部”)举办新闻发布会,部长陈政高和副部长陆克华就房地产情况答记者问。

  他们晒出去年楼市成绩单—2016年,全国商品住宅销售面积为13.7亿平方米,同比增长22.4%;销售金额为9.9万亿元,同比增长36.1%,量价齐升。

  这一年,全国商品房销售金额、销售面积双双登上历史高峰。事实上,按照国家统计局口径此前披露的数据,这张成绩单考分更甚—2016年前11月,全国商品房成交额就创出了逾10万亿元的历史天量;销售面积13.58亿平方米,刷新了2013年全年13亿平方米历史纪录。

  惊喜之余不乏隐忧。亢奋的市场情绪早已引起了监管层的高度警觉,一张调控大网从去年年初就已迅速铺开。时至今日,国内楼市“紧箍咒”仍有越念越紧之势。

  长效机制成为今年楼市发展的重要目标和落脚点。在“改革深化年”2017年,如何消灭楼市“内火”,解决市场积弊及对经济金融的掣肘?如何在稳增长前提下推进长效机制的建立?房产税呼声渐行渐近背后需要怎样一场嬗变?

  大家仍在等待那张清晰的框架、路线和时间表。

  楼市企稳

  2016 年伊始,在“去库存”“加杠杆”等利好政策下,国内房地产销量、房价、新开工等多项主要指标达到了近年来同期高位。去年上半年,全国商品房销售额同比增速连续三个月达到50%以上的历史高点。

  调控组合拳由此纷至沓来。

  最早收紧政策的地区包括上海、深圳以及2016年的房价上涨“四小龙”(苏州、合肥、厦门、南京),尤其以沪深两地的 “3·25 ”新政内容最为严厉。

  北京去年9月30日推出的“京八条”,拉开了年内最强调控的序幕。随后,上海、深圳等陆续推出升级措施,并蔓延到全国逾20个城市。

  据时代周报记者统计,目前,全国重启“限购令”的主要城市达到 22 个,虽然规模不及 2011 年期间的 40余个城市范围,但无论是政策收紧力度,还是执行严厉程度,均较以往有过之而无不及。

  这22个城市的市场规模对全国影响力不容小觑。一线城市中,上海、深圳非户籍人士的限购年限延长至 5 年,与北京一致为全国最严。此外,各地针对首付比例都作出不同程度上调,苏州、南京部分情况下首付比例甚至高达80%,上海更是将首套房的首付比例以及二套房的认定标准都升级为史上最严。

  郑州、武汉等地房管局在2016年12月连夜发文,让楼市限购再度升级,范围扩容。

  去年至今开启的第四轮密集调控,在鸡年春节刚过就开始施展威力—北京再次收紧信贷政策,除全面、严格落实房贷利率折扣最高九折外,还将二套房商业贷款最长期限缩至25年;随后,天津、深圳、广州等地银行陆续收紧信贷政策,将商贷利率最高折扣限定在九折。

  据中原地产统计,去年9月30日至今,国内已陆续出台各种房地产新政接近80次。

  除了限购、限贷等手段外,源头土地市场亦在调控之列。据时代周报记者了解,继北京执行“限房价、竞地价、竞自持”之后,天津也开始加入这一行列,报价达到上限之后“拼自持面积”;广州、深圳等多个城市也在土地出让当中实施限价;而杭州、郑州等地则是对于溢价率进行限制。

  这一系列调控组合拳可谓多角度发力,中介、媒体等相关环节无不面临不同程度的检查整改行动。住建部副部长陆克华就介绍称,2016年住建部会同有关部门对存在违法违规行为的508个在售楼盘项目和984个中介机构依法进行了处罚。

  一路高歌的楼市从去年10月开始放慢了脚步,影响范围辐射到全国,而非单单受调控城市。比如,去年第四季度起,全国楼市已在调控大潮中应声回落,其中开发投资、销售、新开工等关键指标在冲高后调头直下。

  国家统计局2月22日发布的数据显示,今年1月,一、二线城市新建商品住宅价格环比基本止涨,三线城市走势总体平稳。

  “经过共同努力,热点城市的房地产市场预期有所转变,房价过快上涨势头得到遏制,调控取得了阶段性成果。”住建部部长陈政高预计,今年一季度房地产价格会继续趋于稳定。

  长效机制与民间“药方”

  交通银行首席经济学家连平认为,决策层“抑泡沫、控房价、防风险”的态度坚决。考虑已出政策的后续效力边际会衰减,预计政策有深化、加码的可能,且这种“紧”格局不大可能在2017年上半年发生改变。

  事实上,去年年底一周内的两次中央表态,已为2017年楼市定调—强调“抑制房地产泡沫”与强调“房子是用来住的、不是用来炒的”共为主基调。

  重新梳理和设计中国房地产的基本制度,正成为有关部门工作的“重中之重”,即综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。目的在于,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落。

  “我国的住房制度设计一直在探索,试图在高度福利化与高度市场化之间找到平衡点,”中国社会科学院金融所房地产金融中心主任尹中立撰文指出,加快建立基础性制度和长效机制,是扭转多年来形成的以房地产为支柱的经济增长方式之举。

  尹中立相信,在国内住房制度变革史中,长效机制会是个里程碑和转折点。

  早在2013年,长效机制的探讨就已进入公众视野。如2013年国务院发展研究中心曾召开过一场名为“建立房地产市场健康发展长效机制”的课题报告评估会,邀请国内有实力的科研机构,但最后因难度颇大而搁置;2014年发布的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》,也曾提过房地产调控的长效机制;2015年4月30日的中央政治局会议上,提出“要完善市场环境,盘活存量资产,建立房地产健康发展的长效机制”,但随后均未见有实质落地。

  “我国现在具备了建立房地产基础性制度和长效机制的条件。”陈政高提到三点,其一,中央经济工作会议做出的决策部署,为制定上述机制指明方向并提供根本遵循;其二,有广大人民群众的支持;其三,有一定的工作基础,包括房地产市场已有的法律、法规、体制、机制及实践经验等。

  但这项艰巨、棘手、庞大的任务,并不可一蹴而就。

  房地产健康发展的考核维度太多、影响链条太长、机理太复杂,因此给出长效机制的具体内容也比较困难。如何建立房地产长效机制,外界至今仍难看到清晰的框架、路线和时间表。

  从大框架来看,房地产长效机制应呈“三足鼎立”态势,包括不动产统一登记制度、房产税和稳定住房消费政策,但前两者进展缓慢,影响长效机制的整体建设进程和调控效果。

  “牵一发而动全身,房地产长效机制兹事体大,涉及地方政府土地财政、土地改革、中央和地方财权事权划分等诸多方面,要突破许多困难,协调各方的利益,”时代周报记者所接触到的专家解读,无不点出,“长效机制并非只是在房地产市场打转,而是要进行全方位的改革。而每一个方面何时推出、具体内容、执行路径、短期选择等又有很大不确定性,甚至相互牵制或阻力重重。”

  他们给出的民间“药方”各有所指。

  中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞建议,开征房产税和实施炒房重税制度,建立支持“住”和抑制“炒”的税收调节机制;改革并建立公共财政新体制,形成中央对地方公共服务、基础设施的财政投入与人口流动正挂钩,与城市行政级别及财政收入倒挂钩的机制;健全政府市场管理和内部管理行政制度,构建政府的运行机制、激励机制和约束机制;加快出台“住房法”“住房租赁法”和“房产税法”,构建支持“住”强保护和抑制“炒”硬约束的法律机制。

  深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉则认为,基于楼市与地方政府行为和财政金融关系之复杂、利益关系之深远,应当要把革新土地财政作为建立房地产长效机制的“牛鼻子”。

  “房地产市场长效机制不可能毕其功于一役,决策层短期内将稳住房价上涨势头,以时间换空间,”苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙称,即以居民收入增长逐渐消化房价泡沫,渐次推进上述相关改革和立法,最终建立房地产基础性制度和长效机制。

  “什么时机出台、分几年落实推进都需要思考。”国务院参事夏斌强调,要预防政策变成口号。房地产长效机制有了初步顶层设计之后,再配合具体措施出台,才有希望以逐步纠错的方式来扭转长期以来形成的以资产市场为主的波动局面。

  房产税不搞突然袭击

  房产税话题永远不缺听众。

  “房地产税是十八届三中全会明确的改革任务,要加快房地产税立法,并适时推进改革。”陆克华在新闻发布会上称,有关部门正在按照中央要求开展工作。

  此前不久,国务院《关于创新政府配置资源方式的指导意见》出台实施,并明确提到“支持各地区在房产税、养老和医疗保障等方面探索创新”。再加上全国人大财经委副主任委员尹中卿日前的“房地产税法正在制定工作之中,关键是要选准出台的窗口”的表态,引爆了市场对房产税的猜测。

  作为房地产长效机制的重要制度基石,房产税何时落地,怎么开征,税率几何等问题牵动各方神经。

  “然而,从今年中央经济工作部署、重大立法改革程序和基础性配套条件来看,短期内房产税出台的可能性微乎其微。”黄志龙撰文指出,长效机制还正在“研究”,房产税的落地实施需要以完成财政体制、土地改革等作为支撑。

  从中央明确的财税体制改革路线图看,“推动中央与地方财政、事权和支出责任划分改革”,“加快制定中央和地方收入划分总体方案”,“抓紧提出健全地方税体系方案”这三项改革任务是依次递进的关系,只有中央与地方权责厘清后,房产税才有落地空间。不出意外,房产税将是地方税的主体税种。

  其次,房产税作为事关全局的重大改革,将面临漫长立法过程。

  2013年,官方正式提出“加快房产税立法步伐”。2015年召开的第十二届全国人大常委会立法规划中,房产税法被列入了第一类项目,即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案。

  不可否认,房地产税已经列入本届人大的一类立法规划,但这并不意味着本届人大任期完成之前将完成立法。黄志龙指出,从我国重大立法过程看,由于决策层、学界、企业和民众难以达成共识,许多立法十年也磨不成一剑,立法规划在任期内未完成的不在少数。

  例如,《反垄断法》在草案形成12年之后,才正式进入全国人大常委会的立法程序;《民法典》列入立法规划数十年,至今遥遥无期。房地产税涉及的利益太复杂,尤其是事关普通民众的核心经济利益,迄今为止仍没有广泛共识,更妄谈相对成熟的改革方案或者房地产税立法草案。

  此外,当前开征房地产税还缺乏数个基础性配套条件。

  中国财税法学研究会副会长施正文透露,长期以来,不动产登记制度不统一以及不动产产权属性复杂等因素,为房地产税全面推开带来了较大阻碍。

  据了解,全国共约有30多种产权属性,其中仅北京各类产权属性的住房至少有十七八种,如商品房除一般住宅外,还包括外销和内销房,两限房(限价格、限套型)、自住型商品房等;政府部门公共住房包括房改房、央产房、军产房、校产房、乡产房、使用权公房等;保障性住房有经济适用房、廉租房、公租房、安置房,等等。

  不同产权属性的房产交易限制条件、税收、增值收益分配机制等差异巨大,要制定相对公平的税率难度较大。此外,这些不同产权属性的房产登记体系相互分割。

  这个难题何时才能解决?

  国土部不动产登记局给出的时间表是,从2014年开始,力争4年左右时间建立有效运行的不动产登记信息管理基础平台。

  “2017年将大力推进不动产登记平台的接入,全国335个地市州盟和2854个县市区旗要全部接入国家级信息平台,80%以上的市县要完成存量数据整合入库,并向省和部汇交数据。”国土资源部副部长王广华此前表示。

  只有房地产税立法和不动产登记全部顺利完成,房地产税才有可能真正全面落地,从目前的信息看,两者同时在2017年完成的可能性并不大。

  尹中卿明确表示,房地产税不会搞“突然袭击”。面对社会和民众的关注和疑问,尹的上述表态恰好给人以积极正面的预期。

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