地图找房

乐居二手房APP

最新房源抢先看

更多城市>
个人中心 经纪人登录
个人用户 经纪人用户
出售 出租
出售 出租
出售 出租

香港房价被深圳反超?内地房企拿下香港一半新拍土地

第一财经网 2017年02月28日 09:50
                       

  在香港香港岛南区香港仔对面的小岛屿上,近日出了一桩大新闻。在这个全岛面积仅有1.3平方公里的小岛上,诞生了全香港最贵的一块地皮。

  根据香港特区地政总署公布的数据,鸭脷洲利南道的住宅地皮以168.56亿港元(约合149亿元人民币)批出,折合每平方英尺楼面价格高达22117港元(即每平方米约21万元人民币)。按总价计算,已成为香港最贵地皮,较估值高出了10.3%。

  而购入地皮的买家更令香港人感到熟悉又陌生。中标者是龙光地产(03380.HK)和合景泰富(01813.HK)的合资公司,两家公司都是在香港上市的内地房企。这一块地皮于2月17日截标,从投标的财团名单中可以看出,这块地皮引得几乎所有在港的大型地产商垂涎,而内地地产商的热情参与尤为引人注目。

  资料显示,该地皮总共收到了14份标书,入标财团包括长实地产(01113.HK)、新世界发展(00017.HK)、万科置业(香港)、中信股份(00267.HK)旗下中信泰富、新地(00016.HK)、会德丰地产、中国海外发展(00688.HK)、英皇国际(00163.HK)和佳明集团(01271.HK)、恒基地产(00012.HK)与帝国集团合资公司。

  项目占地大约11761平方米,可建总楼面面积上限为70,800平方米。龙光地产和合景泰富表示其位置优越,是香港岛区罕有的大型市区住宅地皮,背山面海,所有建成单位均坐北向南,可发展优质的大型住宅项目。而两家地产商的合作,主要是利用了彼此的优势,有利未来两家公司在香港长远发展。

  高力国际(Colliers International)亚洲区估价及咨询服务行政董事张翘楚称,尽管作价太高让人很难猜测日后发展项目的方向,但发展商应该会兴建洋房及中低密度的住宅项目,每平方英尺价格有望挑战6万港元(合每平方米57.2万元人民币)。但实际上,同样在鸭脷洲的地产项目“海怡半岛”,价格顿时显得经济实惠。根据中原地产资料,海怡半岛截至2月23日的平均售价为每平方英尺1.5万港元(即每平方米14.3万元)。

  内地地产商抢地不计成本,令香港业者咋舌。实际上,从去年年底开始,内地地产商的身影开始频繁出现在香港的土地市场,究竟是什么原因,能够吸引这些房企呢?

  内地开发商抢走香港新拍一半土地

  除了鸭脷洲地皮以外,最近内地房地产企业似乎都把眼光放在香港市场上,引起了很多市场人士的注意。

  第一财经记者梳理发现,从2016年5月至今,内地房企在香港购入9块土地,成交金额已经超过513.85亿港元(约合455亿元人民币),占香港卖地总价的50%。

  而最令人关注的,就是从去年下半年开始,内地房企在香港的抢地行为。海航实业集团(下称“海航”)在短短三个月内,就斥资198亿港元,投得启德三块地皮,是内地企业在香港投地的主力军。

  香港地政总署资料显示,海航先在11月以88.37亿港元拿下了香港启德第1K区3号地皮,每平方英尺楼面地价为13500港元;在2016年12月再斥资54.12亿港元,拿下了启德第1L区3号地皮,每平方英尺楼面地价为13600港元;在1月25日,海航再出手拿下启德第1L区1号地皮,总价为55.3亿港元,每平方英尺楼面地价为13000港元,较嘉华国际(00173.HK)投得的相邻地价高出了27%。

  海航并不是唯一一家舍得出钱的内地地产公司。2016年8月,五矿地产(00230.HK)以40.05亿港元夺得油塘崇信街住宅地皮,每平方英尺楼面地价为7068港元,是当时东九龙住宅用地平均楼面地价的新高。

  莱坊(Knight Frank)高级董事和估价及咨询主管林浩文表示,内地地产商资金实力雄厚,同时人民币持续贬值,选择境外投资是实现资产配置及保值的方法,也是分散投资的手段。他还称,许多地产商更是在香港的上市公司,在香港的融资成本很低,且更为方便,发展风险也明显比内地要更低,预计未来内资仍会积极买地,尤其是稀缺的优质土地。而香港的地产商由于原本就有土地储备,相对而言,出价也不会很激进。

  亚太房地产发展学会会长邵志尧对第一财经记者称,香港房屋政策相对稳定,没有限购令或限价令的束缚,加上香港没有资产增值税,所以香港的投资比起内地的还要划算一些。他预计,未来会有越来越多的内地发展商到香港投地,甚至可能会出现更高的土地价格;未来香港的土地市场,可能由财大气粗的内资房企掌握话语权。

  内地房企真那么有钱?!

  据地政总署统计,2016年5月至2017年2月期间,香港卖地总面积为31.4万平方米,卖地总价为1020.6亿港元,而内资企业从金额上就已经占据一半的位置。

  从龙光地产和合景泰富的市值来说,都属于相对小的地产开发商,如果按照2月24日的收盘价计算,龙光地产的市值为184亿港元,合景泰富的市值为156亿港元。比起财大气粗的海航,龙光地产和合景泰富要吞下总价168.56亿港元的地皮,几乎可以用“蛇吞象”来形容。

  根据龙光地产的中期报告,截至2016年6月30日,公司持有现金及银行结余约为124.38亿元(人民币,下同),净债项权益率为74.6%;而合景泰富的现金及银行结余账面金额约为205.65亿元,净负债比率则为65.4%。

  而从资金成本的角度来说,两家民企也远远比不上有国资背景的海航以及中海外。根据龙光地产公布的数据,公司在2016年12月23日,建议发行2亿美元的2022年到期的优先票据,年息为5.75%;合景泰富同样如此,公司在2016年12月30日,建议发行2.5亿美元2022年到期的优先票据,年息为6%。而相比之下,中海外在2014年发行的一批美元债券中,5年期的利率仅为4.3%,显示其资金成本要低很多。

  但是为何两家公司还要冒险到香港拿地?邵志尧认为,实际上,能让两家房企下定决心赴港买地的,主要是香港的房价开始被深圳反超,形成价值洼地,所以才令这些房企愿意铤而走险。未来如果香港房价继续上涨,那么对于两家小型房企来说,也有品牌效应。

  林浩文则认为,两家房企之所以敢出手,是由于项目确实有利可图,这一项目有望建数百豪宅单位,如果建筑成本按照每平方英尺5000至7000港元计算,但售价却可高达每平方英尺5万港元左右,意味着如果市况平稳,利润空间仍较大。

  另一方面,香港市区豪宅或超级豪宅未来的供应很少,尤其香港岛未来3至4年的住宅供应只占整体的10%,豪宅只是少数,意味着香港豪宅可能会有较大涨幅。

  除此之外,境外买房从去年开始,已变成了大热的话题。邵志尧称,未来如果两家房企真的在这块地皮上开发好了项目,也可以吸引其自身在内地的客户。

  香港地价过高令人忧

  香港特区政府财政司司长陈茂波在公开场合表态称,鸭脷洲的地价超出预期,令人担忧,香港特区政府希望可以让楼市尽量平稳,尽量遏制投资需求,等待供应量可以追上需求。他强调,如果美国加息速度加快,很可能影响资产价格,而近年香港特区政府推出的供应量持续增加,未来4至5年平均都有2万套房供应,令目前香港楼市存在风险,呼吁市民买楼需要量力而为。

  上一次香港特区出现的高地价,还是在1997年3月25日。当天出售的是香港小西湾填海区的地皮,最后由信和置业(00083.HK)以118.2亿港元投得,楼面地价为每平方英尺5139港元,这一价格高出底价87%。彼时的发展商称“成交价相当合理”。

  但随着美国宣布加息,让香港的利率由当年的8.5厘升至10.25厘,也让香港的楼市泡沫进一步破裂。在2000年信和置业发售项目的时候,按照建筑面积计算,平均每平方英尺价格仅为4288港元,面包价比面粉还便宜。

  不过,与当年不太相同的是,现在的土地供应问题比当时更严重。市场人士认为,土地供应这个长期问题只要未解决,香港的楼价就很难下滑。据香港特区规划署估算,直到2046年,香港的土地需求最少需要4800公顷,即使所有现在发展的短中长期土地供应措施如期落实,香港仍需要再物色1200公顷土地。

  不仅如此。林浩文称,目前香港楼市有70%的买家都是刚需的自用买家,但1997年时的买家主要是短线炒家和投资者,加上当时楼市负债比例达到了90%,但目前香港的利率只有3%,楼市负债比率也只有50%。

周新闻排行

精品推荐

更多>
tt馨泰花苑
馨泰花苑 4室2厅 142平
200
tt馨泰花苑
馨泰花苑 3室2厅 98平
180
tt龙湖时代天街
龙湖时代天街 4室2厅 137平
465
tt九龙仓国宾一号
九龙仓国宾一号 独栋 640平
2650
tt金塘新村
金塘新村 2室1厅 62平
102
tt水月周庄
水月周庄 联排 130平
170
tt伊顿公馆
伊顿公馆 独栋 325平
298
tt泰禾金尊府
泰禾金尊府 4室2厅 145平
399
tt泰禾金尊府
泰禾金尊府 3室2厅 115平
320
tt泰禾金尊府
泰禾金尊府 3室2厅 115平
320

你可能感兴趣的小区

中央景城
中央景城 37500 元/平
售76套 工业园区 湖东
水月周庄
水月周庄 15000 元/平
售70套 昆山 昆山
海尚壹品
海尚壹品 33000 元/平
售61套 工业园区 湖东
大龙港新村
大龙港新村 21000 元/平
售60套 姑苏区 吴门桥街道
荷澜庭
荷澜庭 31000 元/平
售59套 高新区 狮山街道
您还可能感兴趣的小区: 雅戈尔太阳城 | 华丽家族太湖汇景 | 朗诗国际街区 | 狮山新苑 | 星光耀广场 | 天域花园
联系人[0/0]
您有 条未读消息