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房产税能否降房价:樊纲说可以 贾康说不行

中国经济网 2017年02月06日 09:49
                       

  2016年楼市的火爆推动多地房价上涨,涨幅最大的城市房价上涨超过一半。中央提出“房子是用来住的,不是用来炒的。”曾经被认为能立竿见影降低房价的“利器”房产税再次进入视野。

  房产税到底要不要出台,至今还没有定论,实际上,自从2010年以来,房产税一直是业内外热议的焦点。曾有观点认为,房产税确实能起到抑制房价的作用;也有观点认为房产税的具体细节不明确,也未经实践检验,对房价影响有限。两位业界专家就房地产税发表了自己的见解。

  樊纲:如果征3%-4%的房产税 你看起不起作用?

  “只有百分之零点几的房产税当然不管用,如果像美国一样到了3%-4%的房产税肯定能起作用,” 中国央行货币政策委员、北京国民经济研究所所长樊纲近日对于“房产税没用”的说法进行了反驳,他认为这违反了经济学的基本常识。

  采访中,他拿新加坡房价举例:最近新加坡搞房产税和交易税,新加坡城市中心的房价已经跌了40%。但是这一点我们也迟迟做不了,迄今为止没有列入国务院的议程。

  樊纲认为,中国土地国有、利益牵扯都不是房产税实施的阻碍。“20年过渡期,从新房子开始征起,老房子卖了才征,你看能不能实行得了?实行房产税的问题不要跟反腐挂钩,新房新办法,老房老办法。”

  “价格肯定是管用的,价格不管用往往是没到足够高。中国的炒房团跑到美国,说美国次贷危机房子便宜,转了一圈最后一问每年还得交4%的税,结果全都不买了。”

  樊纲乐观表示,“虽然还有一些因素和理由,但是我觉得都有办法可以克服。”

  贾康:房地产税必须和土地制度、住房制度、投融资制度一起综合考虑

  在房产税征收对房价的影响上,新供给经济学研究院首任院长、首席经济学家贾康则没有樊纲般乐观,他近日在接受媒体采访时提到,不能说房地产税这一因素决定了房价。

  贾康表示,如果说房产税跟房价没有关联,这个观点不成立,税负在住房的保有环节从无变有,会影响、引导方方面面有关主体的经济行为及选择,进而影响房价。

  贾康指出,房地产税必须和土地制度、住房制度、投融资制度一起综合考虑。

  贾康强调,在中国,住房保有环节的房地产税,要考虑以免税条款对应住房基本保障、设计扣除“第一单位”的具体标准,具体而言是按人均面积扣,还是按套数扣,是有争议的。

  “社科院曾经提出方案,设计为人均40平米,但也有不同意见,立法中大家需寻求最大公约数。有人会认为应60平米,有人会认为应该从第一套房扣除,但也有人说扣除第一套房会催生离婚潮,后来就有建议说干脆以单亲家庭第一套房、双亲家庭前两套房扣除,从第三套房开始征,这样谁都躲不开。”樊纲认为这也不失为一个在“攻坚克难”中先建框架、起步时相对宽松平稳的合理选择,最容易为中国社会所接受。

  房产税与房地产税的区别

  房产税,是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。

  房地产税,则是一个综合性概念,即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。包括房地产业营业税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税等。

  房地产税已包括房产税, 另外值得注意的是,在近两年国家正式文件或相关主管部门的言论中,都是使用“房地产税”这个概念。“房产税”似乎已退居二线。

  财政部多次表态会推进房地产税立法,这基本上是将会发生的事。据中国经济网记者了解,房地产税已进入十二届全国人大立法规划,但从小组起草开始,中间还要经过多轮意见征询,草案通过后还要征求公众意见,立法过程相当严谨,今年底出台只是乐观估计。

  房产税立法的三个关键环节

  据中国经济网记者了解,无论从完善税制的角度,还是促进房产价格稳定的角度,开征房产税都是大势所趋,但从中国的客观现实来讲,开征房地产税是一项系统工程,还面临许多问题。

  首先是征收范围。在重庆的房产税方案中,最大的问题在于高档房的界定,而上海的方案只针对新增房地产,这就意味着存量不咎,以往拥有数套房产的人将成为最大的受益者。而对新购房人而言,加重了负担,会造成社会不公。

  其次是最关键的税率如何确定。假设房产税率很低,房地产价格上涨率高于该比率,则该税率对抑制房地产投机并无实质意义,房价还会继续上涨。如果税率过高,可能会不利于房地产行业稳定发展,而中国的经济增长在很大程度上依赖房地产业的发展。

  三是房产价值评估问题。房产价值具有很强的不确定性、个案性,和区位、房型、小区环境、周边环境、物业等等因素有关,如何动态地评估房屋价值将是一项浩大的工程。如果仔细评估,面对数以万计的不同房屋,准确机制将会耗费极高的社会成本。反过来说,如果只是大体分区确立房产基础价格,容易因为不公平而招致反对。另外,当房价评估不合理时,还要建立起相应的申诉程序。

  房产税应该有合理的用途

  结合国内外现状,即便是只对特大城市、大城市征收房产税,也应注意以下几点:

  第一,人均面积作为征税的衡量标准。按人均居住面积为标准,超过了平均居住面积,就得缴纳房地产税。人均房屋使用面积越大,税率越高,可实行累进税率制度。另外,要规定相应的减免制度。

  第二,房地产税应该有合理的用途。取之于民,用之于民。因此,所征收的房地产税应该用于当地教育条件的改善、社区设施的改进或道路、桥梁的改造等等。这样有利于房地产税的征收,防止逃避税收的现象,同时,也能通过税收来抑制房价的快速上涨。

  第三,对于长期空置的房子,明显具有投机性色彩,可以提高房地产税的税率,有效避免房产投机。

  第四,将该税种划归为地方税种。一方面比较符合历史习惯和国际惯例,另一方面,有利于调动地方政府的积极性,可以激发地方政府配合中央政府进行房价控制,有利于房价的稳定。

  第五,加大住房租赁市场建设。防止具有多套房屋者将房地产税通过房租转嫁给租房者。

  据中国经济网记者了解,长期以来,中国房地产的税收大部分集中于开发和交易环节,保有环节的税收较少,这是推动中国房价高涨的主要因素。因此,在保有环节上开征房产税,从一定程度上可以将房价这只“猛虎”控制在“笼中”。

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